Değerli okurlarımız, bu haftada sizlere öncelikle, sağlıklı, başarılı, sevdiklerinizle birlikte huzur ve esenlik dolu bir hafta diliyorum. Geçtiğimiz hafta açıklanan TÜİK raporlarına göre, 2014’de ilk 4 aylık gayrimenkul satış adedinin, geçen yıla göre ciddi oranda azaldığından ve son verilere göre yaklaşık 1.000.000 adet civarında bir arz fazlasının olduğundan bahsediliyor.
Rakamlara bir göz attım. Türkiye'de 2013 yılı ilk dört ayında toplam 369 bin 300 konut satılırken, bu yılın aynı dönemindeki satışlar 341 bin 463 düzeyinde kalmış. Türkiye genelinde yeni konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı da, Mart ayındaki yüzde 47,9’luk düzeyinden, Nisan ayında yüzde 44,9’a gerilemiş. Bana göre, bu oranlardaki düşüşler çok önemli değil. Sorun, 1.000.000 adet arz fazlasında.
Takip edenler bilir, aslında geçen yıldan beri, her fırsatta, konut arzında görülen fazlalığın tehlikeli boyutlara ulaştığını belirtiyorum. Bugün ki daralmayı sadece faizlerdeki yükselmelere, dövizdeki dalgalanmalara vs nedenlere bağlayamazsınız. Bu durum, gayrimenkul piyasasında hesapsız, kitapsız ve büyük rant hevesiyle yapılan üretimlerin, günü kurtaracak, kısa soluklu nefes aldıracak çözümler üretmenin bir neticesidir.
Gayrimenkul piyasalarında sermaye sahibinin bir tek amacı ve hedefi vardır. Üretmek ve ürettiğini, istediği bedellerle en kısa sürede satmak. Türkiye’de “bireysel yatırımcı” kimliği gelişmediği için de, faizlerin düşmesi, mortgage oranlarının uygun olması, kira öder gibi ev sahibi ol kampanyaları, en güvenilir yatırım gayrimenkuldür sloganları ile bireysel yatırımcının birikimi sektör içine çekilmiştir. Bu kampanya ve dolduruşlarla hiç ihtiyacı olmadığı halde bireylerin borçlanarak, hayaller kurarak ikinci, üçüncü evlerini aldıklarını izliyoruz. Peki şunu sorguluyor muyuz? Türkiye’de gayrimenkul fiyatları ne kadar gerçekçi? Ne kadar olması gereken yerde? Ucuz mu, pahalı mı? Bu etiketleri hak ediyor mu?
Hayır, ne yazık ki bunları sorgulamıyoruz. Bireysel yatırımcı “Fiyatlar artacakmış, uçacakmış, gayrimenkule zam gelecekmiş” gibi kulaktan duyma söylemlerin etkisiyle yatırım kararlarını yönlendirmeye çalışıyor ve ne yazık ki, bu davranışıyla, piyasada üreticinin istediği rakamlara destek vermiş oluyor. Bu sağlıklı bir arz-talep piyasası değildir.
Bir kez daha belirtmekte fayda görüyorum; artık, üretirim, ürettiğimi de istediğim fiyata satarım devri bitmiştir. İnşaat üreticileri halen, yeni projeler yapma ve piyasada pastanın son kırıntılarından da pay alma peşindedir. Ancak, bundan sonra kuvvetli bir alıcı dalgası beklemek hayalden başka bir şey değildir.
Bundan böyle, nüfus artışı, şehirlerin göç alma hızı, nüfus yaş oranı, bu yaş oranlarının gayrimenkul edinme gücü ve sıklığı, gelir gruplarına göre hane halkının konut alabilme olasılığı, borçlanma kabiliyetleri ve bunlara ekleyeceğimiz onlarca etken göz önüne alınarak projeler hayata geçirilmelidir. Yatırımcı da, gücü ve birikimi ne olursa olsun, bilinçli hareket etmeli, fiyatları sorgulamalı, gerçekliğine inanmalıdır.
Hak eden fiyatlarla, istikrarlı işleyen piyasalar en sağlıklı ve tercih edilmesi gereken piyasalardır. Normalin üzerinde kâr marjlarıyla, küçük yatırımcının birikimini çekmeye çalışan zihniyet, yakında elinde patlayan konutların turşusunu kurma riskiyle karşı karşıya kalacaktır.
Sağlıcakla kalın...
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9