"GAYRİMENKUL SERTİFİKASI" ÜZERİNE FARKLI DÜŞÜNCELER ve KUŞLARI SİMİTLE BESLEMEK
Ekmek ya da simitle kuşları beslediniz mi hiç?
Besledinizse iyi bilirsiniz; kuşların, önlerine atılanları ufacık gagalarıyla yakalayıp yutabilmeleri için elinizdeki ekmeği, ya da simiti küçük küçük parçalara ayırmanız gerekir.
Başka türlü yiyemezler, yediremezsiniz; “gaga”ları küçüktür çünkü.
Çoğu insan için hayatının yatırımı denebilecek gayrımenkul edinmelerinde de aynı durum doğdu son zamanda farkındaysanız.
Birkaç gün öncesi, iktidar “hadi gene iyisiniz” der gibi bir müjde(!) verdi:
“Gayrı menkul yani “ev, daire” almaya gücü yetmeyenler artık onun yerine “sertifika”sını alabilecekler!"
Yani “metrekare” “metrekare” ev.
Peki, şu kadar metrekarelik de olsa siz o sertifikanın üzerine oturabilir ya da içinde yatabilir misiniz?
Hayır...
Bana yukarıdaki durumu anımsatan bu “müjde”nin birkaç detayı da şöyle:
-Tamamını almaya paranız yetmese (ki yetmiyor), belirli bir payını alabileceksiniz.
-Böylece sizin şimdi “ödeyemediğiniz” o yüksel bedeli taksit taksit ödeyebileceksiniz.
-Biriktirdiğiniz sertifikalar bir süre sonra, o satılan gayrı menkulün tamamını almaya yetiyorsa bu birikiminizle onu alabilirsiniz.
-Dilerseniz bu sertifikaları başkalarına satabilirsiniz de.
Özetle şöyle deniyordu “satır aralarında”:
-“Konut piyasasında büyük bir durgunluk var, artık halkımızın geliri bunları almaya yetmiyor.
-Biz “yabancılara kolaylık gösterelim, yanında bir de vatandaşlık falan verip özendirelim de alsınlar” da dedik ama günün koşullarında o da bir yere kadar.
-Dolayısıyla konutta, daha doğrusunu söyleyelim; aslında “müteahhitlik sektöründe” sıkıntı var.
-Tabii müteahhitlerimizin sıkıntılarıyla sıkılmak durumunda olanlarda da.
-Bu sıkıntının aşılması için son yıllarda kamu inşaatlarını arttırdık yetmedi. Ucuz arsalar, olmadık imar izinleri verdik yetmedi.
Bütün bunlar da bir yere kadar çözüm oluyordu tabii.
-Sonra bankaları yirmi yıl vadeli kredi vermeye “davet ettik” yetmedi.
-Bu işi bir şekilde çözemezsek önce müteahhitlik sektörü çökecekti sonra da “maazallah”bu ekonomi.
-Çünkü bizim ekonominin -ve hatta siyasetin bile diyebiliriz- lokomotifi bu inşaat işiydi.
Lokomotif durursa “tren” dururdu.
Falan filan….
-Ne yapalım? Biz de son olarak “gayrımenkul sertifikası” işini deneyelim dedik.
İşin özeti bu...
*
"Olayı piyasaya sürenlerin anlattıkları"na bakarak dinlerseniz iyi güzel de;
Gelelim cebinde en fazla üç-beş kuruşu olan ve zaten bu nedenle peşin ya da yirmi yıllık vadelere rağmen konut sahibi olamamış ve olamayacak insanlara “şeytanın ne dediği”ne:
1.Türkiye’de konut sektöründe bir arz -ya da piyasa deyimiyle- “stok” fazlası vardır.
Ancak bu "fazla" konusunu biraz açmak lazım:
Hani şimdiki fiyatlarını örneğin şöyle yarıya falan indirsek 24 saatte bir tanesi bile kalmaz ama,
olaya "bizim müteahhitlik sektörünün istediği fiyatlar üzerinden baktığımızda” piyasada bir “arz fazlası” görülür.
Yani satıcılar “dairelerimiz bunlardır fiyatları da budur” derken, olası alıcılar “daire tamam, güzel de biz bu fiyattan alamayız” demekte ve dolayısıyla “bu fiyatlardan” bir arz fazlası oluşmaktadır.
2."Bu fiyatlardan arz fazlası"nı eritmenin yolu iki tanedir:
Ya müteahhitlerin bu fazlalar ufak ufak eriyene kadar beklemesi gerekir, ya da fiyatların düşürülmesi.
3.Hükümet KDV indirimi falan gibi müdahalelerle elinden geleni yapmaya maliyetleri indirmeye çalışmıştır ama, gelinen bu noktada yine de her iki yol tıkalıdır.
Bu indirim de alıcı ile satıcıyı bir ortak fiyatta buluşturmaya yetmemiştir.
-Satışlar bekletilse, üstlenilen finansman yükünün artık taşınamıyor olmasından;
-Ucuza satılsa, beklenen hasılat elde edilememekten dolayı batılacaktır.
4.Döviz fiyatlarının yükselmesi, her durumda, önemli ölçüde inşaatın bünyesinde var olan “ithal girdileri” pahalılandırmaktadır.
Bu pahalılık, bitmiş inşaatlarda yatırım maliyetini, bitmemiş inşaatlarda o maliyetle birlikte projenin finansmanını her geçen gün biraz daha zorlamaktadır.
5.Müteahhitlik sektörünün konut işinde düştüğü darboğaz kamu yatırımlarının arttırılması ve müteahhitlik sektörüne yeni ufuklar açarak aşılmaya çalışılmışsa da hükümetlerin bu işe aktarabilecekleri kaynaklar günden güne daralmaktadır.
6.İnşaat sektörünün alıcıya da "pahalı" gelen maliyetlere ve stok artışına direnebilmesinin, yani bir yerlerden ek kaynak bularak zaman kazanabilmesinin yolu bankaların müteahhit firmalara verebileceği kredilerdir.
Müteahhitlik sektörü bu sıkıntılı yapısı ve piyasadaki koşullar ile önümüzdeki günler konusundaki beklentiler dolayısıyla, kullanabileceği kredileri fazlasıyla kullanmış olduğu için limitlerini tüketmiştir.
Bu durumun sıkıntısı içinde olanlar, bu kez müteahhitlerin kredilendirilmesini zorlamak yerine müşteri olabilecek yurttaşları kredilendirerek sektöre bir nakit girişi sağlamaya niyetlenmiş ve 240 aya yani 20 yıla kadar kredilendirmeyi zorlamışlardır.
Neresinden bakılırsa bakılsın; başta bankaların sınırlı sermaye ve mevduat imkanları, ticari tercihleri ve 20 yıllık dönemde ekonomide karşılaşılabilecek kırılganlıklar dolayısıyla “alıcıyı” kredilendirmenin çok fazla yürüyemeyeceği açıktır.
7.Kaldı ki, yurttaşların da bu uzun vadeli alımlara girmek için kendi kafalarında yapacakları hesaplarda, aldıkları konutların 20 yıl boyunca ödenecek olan meblağdan fazla artacağına yani aldığı o konutun “prim yapacağına” inanmış olmaları gerekir.
Konut satışlarının durağanlaştığı bir dönemde kolay kolay pek kimselerde böyle bir beklenti oluşamaz.
Çünkü ekonomi bilimi, bugünün şartlarında “Para mı mal mı” diye sorulduğunda “malın” değil, “nakdin” tercih edilmesinin daha uygun görüleceğini söyler.
8.Yukarıda anlatılanlar dolayısıyla, müteahhitlik sektörünün artık kendilerini de aşan bu günkü sıkıntıları giderilemeyince, şimdi de “gayrı menkul sertifikası” adıyla yeni bir yol denenmeye başlanmıştır.
Görünen o ki, burada da pek fazla yol almak olasılığı yoktur.
Çünkü:
-Gayrımenkul sertifikası, alıcısına bir gayrı menkulün bir kısmını tapulamamakta, bir mülkiyet sağlamamakta; sadece bu ad altında ve banka yerine müteahhitlik sektörü nezdinde para biriktirme yolunu önermektedir.
-"O sertifikalar", karşılık gösterilen projelerin şimdi varsayılan bedeli üzerinden değerlendirilip çıkarılacağı için, o konut projeleri yarınlarda şimdi varsayıldığı kadar bir değer bulamazsa ya da o bedel biraz “iyimser” bir tahmine dayanıyorsa, sonuçta sertifika sahipleri kazançlı çıkılacak diye bir şey söylenemez.
-Bu arada, karşılığında sertifika çıkarılan projeler bu yolla elde edilecek nakit ile de tamamlanamayacak, müteahhiti acze düşecek ve iş yarım kalacak olursa, sertifika biriktirenler zarar da görebileceklerdir.
Zaten bu ihtimal daha şimdiden dile getirilmekte, “sertifika” işinde kar da zarar da edebilirsiniz denmektedir.
-Son olarak: Bu fiyatlarıyla ve bu kredilerle bile alınamayan konutun tapuyla, krediyle değil de “onu temsil eden sertifikalar” üzerinden satılması halinde fiyatlar yine aynı, konut sektöründeki prim beklentileri aynı iken, iş kağıda döküldüğünde alıcıya nasıl bir avantaj sağlanmış olacaktır acaba?
Peki, durum özünde buysa müteahhitlik sektörünü destekleyeceğiz derken, sınırlı geliri ve birikimiyle başını sokacak bir konut edinme özlemindeki yurttaşı bu “deneyim”e davet etmek, bu davet sahiplerini ileride hem ekonomik hem siyaseten şimdikinden daha büyük sıkıntılara sokmayacak mıdır?
https://twitter.com/bulentsoylan
https://www.facebook.com/yeminlimalimusavir.bulentsoylan