Tüm okurlarımıza sağlık ve esenlik dolu bir hafta diliyorum. 28 Mayıs’ta yürürlüğe girecek olan “Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun” ile birlikte, gayrimenkul piyasalarında bazı makyajlar yapılacak. Bu düzenlemeyi yorumlamadan önce söz konusu değişikliklere kısaca bir göz atalım. Tüketicinin, yani gayrimenkul alıcılarının mağduriyetinin önlenmesi için, alınan gayrimenkulü 14 gün içerisinde iade hakkının yanı sıra, üreticiye yapmış olduğu binayı “tamamlama sigortası” yapma zorunluluğu getiriliyor. Ayrıca, çok tartışılan maketten satış uygulamasının önüne geçilmek için de üretici firmaya “yapı ruhsatı” alma zorunluluğu ve sözleşmeden bir gün önce de, Bakanlığın tespit ettiği hususları içeren “ön bilgilendirme formu”nu alıcıya ibraz etme zorunluluğu getirilecek.
Bunun yanı sıra, “satış vaadi” sözleşmelerinin noterde yapılması ve bu sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi zorunlu olacak. Bir başka göze çarpan husus ise satıcının “kat irtifak” tapusunu 36 ay içerisinde vermek zorunda olması. Alıcı için cayma hakkının yanı sıra bir de dönme hakkı veriliyor. Yani almış olduğunuz gayrimenkul üretim aşamasındaysa, teslim tarihine kadar her an sözleşmeden dönebilirsiniz. Bu noktada üretici lehine göze çarpan tek düzenleme ise, alıcının bu haklarını kullanması halinde, sözleşmelerden kaynaklanan harç, vergi vs ödemeler ile satış bedelinin %2 si oranında bir tazminat bedelini alıcıdan talep edebilecek olması. Eğer yanlış anlamadıysam, alacağınız gayrimenkulün tapu işlemini yaptıysanız 14 gün içinde cayma hakkı, henüz inşaattan bir daire aldıysanız ve tapu işlemi yerine satış vaadi işlemi yaptıysanız dönme hakkınız olacak. Ancak gördüğüm kadarıyla bu düzenlemede, ikinci el gayrimenkul satışlarından söz edilmiyor, sadece yeni üretilen gayrimenkullerde inşaat şirketi ile alıcı arasındaki işlemleri düzenliyor.
Gayrimenkul alım kararı günlük alınan bir karar değildir. Gayrimenkul, sabah evinizden çıkıp tezgâhta, vitrinde görüp aldığınız akşam eve gelince içinize sinmeyip, ertesi gün iade edeceğiniz bir ürün de değildir. En küçük birikim sahibi bireyden, yüksek yatırım gücüne sahip piyasa oyuncularına kadar her yatırımcı, alacağı gayrimenkul için aylarca araştırma yapmaktadır. Bölge ve semt seçimi, site tercihi, lokasyon, çevresel özellikler, fiziki durum, emsalleri ile karşılaştırma, hatta komşuların kim olduğuna kadar birçok faktör alıcı tarafından irdelenmektedir. Olması gereken de budur. Alıcının yanıldığı, gözünden kaçırdığı veya bilgisizliğinden kaynaklanan ihmalleri olmayacak mıdır, elbette olacaktır fakat bunlar 14 günde ortaya çıkacak şeyler değildir. Tapu işleminizi yaptıktan sonra, 14 günde evinize bile yerleşmek bile neredeyse imkânsızken, sizi alım işleminizden caydıracak sebep ne olabilir? Eğer önümüzdeki günlerde örneklerini görürsek bizler de inceleme şansı bulacağız.
Diğer düzenlemelere gelince, “satış vaadi” sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi zaten olması gereken bir durumdur, zorunlu hale getirilmesi son derece yerinde bir uygulamadır. Ancak ben yine de tüm alıcılara “satış vaadi” yerine “satış” işlemi ile gayrimenkul almalarını öneririm.
Proje satışlarında “yapı ruhsatı” aldıktan sonra satışa başlanma zorunluluğu doğru fakat eksik bir düzenlemedir. Bir inşaatın “yapı ruhsatı” almış olması, tamamlanacak olma garantisi vermez. Yapı ruhsatı, mimari projenin ve gerekli diğer evrakların hazır hale gelmesi ile ilgili belediyenin, inşaata başlanması için verdiği izindir. İnşaatın yarım kalma riski her zaman vardır.
Yapılan düzenlemelerin yanında olsak da veya eksik, noksan bulduğumuz yönlerini eleştirsek de, unutmamamız gereken bir nokta vardır. Her şeyi idarenin düzenlemesini beklemeyelim. Her zaman dile getiriyoruz, gayrimenkul yatırımı her gün yaptığımız bir işlem değildir. Mümkün olduğunca bilgimiz dahilinde en ince noktalarına kadar araştıralım, bilgi eksikliği hissediyorsak mutlaka bu sektörün uzmanlarından destek alalım. Yılların birikimini amatörce davranışlarla pula çevirmeyelim. İdare her ne kadar düzenleme yapsa da, karşınıza çıkabilecek olumsuz durumlarda yıllarca adliye koridorlarında hak peşinde koşmak zorunda kalabileceğimizi aklımızdan çıkartmayalım.
Sağlıcakla kalın..
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9