O KADAR ÇOK YUVA YAPMANIN DAYANILMAZ SONUCU ÜZERİNE
“Yuva”
Ne kadar da sıcaktır, hoştur değil mi?
Barınak, korunak, altına sığındığımız çatı falan…
Sonra kadını yüceltmek için “Yuvayı dişi kuş yapar” deriz mesela.
Başka?
Bir de “yuvamızı yapanlar” sözü vardır tabii…
Ne enteresan değil mi? Şu yuvayı; hem sıcaktır, hoştur diye insanın içini ısıtan duygularla dile getirip benimsiyor; kadını, “yuvayı yapan dişi kuştur” diye adeta kutsuyoruz, sonra da tam tersine dönüp, birinin kötülüğünden söz ederken “yuvamızı yaptı” diye anlatıyor ya da ona haddini bildirmek için “yuvasını yapacağım” diyoruz.
Hani yabancının biri çat pat öğrendiği kelimelerle “Siz Türklerde yuva yapmak nasıl bir şeydir, tam anlayamadım; iyi mi yoksa kötü mü?” diye sorsa ne demek gerekir acaba diye düşünmüşümdür hep.
Bilmem böyle bir durumda siz ne dersiniz?
*
Konu kişisel olarak değerlendirildiğinde kuşkusuz birbirine ters de düşebilen çok değişik fikirler çıkabilir ortaya ama; mesela bu işi biraz daha genişçe tutup memleket çapında yani “makro ölçekte” düşünsek:
Hani reklamlarında “İşte size bizden sıcak bir yuva” gibi söylemleri olan ve bazen bir çırpıda binlerce konut yapan müteahhitler…
Kentsel dönüşüm diyerek ortadan kaldırılan mahalleler ve çoğu zaman o mahallelileri de kaldıran büyük “dönüşüm” işleri…
Yukarıdaki bakış açılarına göre bunlar sizce ne kadar olumlu, ne kadar sevindirici ya da sırasında ne kadar “yuva yapıcı” olarak değerlendirilir acaba?
Bunu bilemiyorum ama bu konu etrafında hep birlikte kısa bir tur atmaya ne dersiniz?
*
Bir gün tapusu alınıp kişisel mülkümüz olduğunda artık adına “yuva” diyebileceğimiz o “konut inşaatları” açısından bazı istatistiksel bilgiler şöyle:
Türkiye Müteahhitler Birliği’nin TÜİK verilerinden yararlanarak hazırladığı ve Temmuz 2021’de yayınladığı “İnşaat Sektörü Analizi”ne göre:
Türkiye’de son yıllarda giderek artan biçimde konut üretilmiş ve ciddi bir stok fazlası oluşmuş.
Bunların sayıları:
-2020 sonunda 1 milyon 464 bin 331
-2021’in ilk çeyreğinde ise 1 milyon 543 bin 255
Resmi sayılar böyle.
Stoklar bu rakamlar dolayında olmasına karşılık konut üretiminde genelde bir bolluk olduğu düşünülmüş ve son yıllarda satışları üzerindeki KDV indirilip çıkarılarak üretime fiyat yoluyla bir ayar verilmeye çalışılmış.
Anlaşıldığı kadarıyla bir yandan iç, diğer yandan dış göç üst üste gelince bu iş oldukça avantajlı hale gelmiş ve “ben de müteahhidim” diyen pek çok kişi adeta “Piyasaya dalmış”.
İşi götüren götürebildiği kadar götürmüş, bir projede parayı batıran hemen ikinci bir projeyi başlatarak ikincinin parasıyla birinciyi tamamlamış, ev maketleri gösterilip paralar toplanmış, kimi inşaatlar yarım kalmış falan…
Sonuçta, etrafa baktığımızda hepimizin gördüğü memleket manzaraları.
Görünen tarafı bu da görünmeyen tarafı ne?
Tabii sokak sokak gezmek, bütün bunları öyle çıplak gözle saymak mümkün olmadığına göre çok güvenilir olmasa da yine rakamlara dönmekte yarar var.
1. Sektörel yayınlara göre de Türkiye’de 2020 yılında iki milyon kadar “yapılmış ama satılmamış konut stoku” varmış. Yani yeni yapılmış, “sıfır” dediğimiz türden fakat alan olmamış…
Bu stok rakamı, araya giren pandemi ve inşaattaki yüksek maliyetler dolayısıyla günümüze doğru biraz düşmüş.
2. Bir de satılmış ama içinde kimsenin oturmadığı yani “boş” tutulan konutlar var.
Bunların sayısı konusunda da tam bir bilgiye ulaşmak mümkün değil. Ancak şu bilgi parçacıklarından yola çıkarak bir yaklaşımda bulunmak mümkün.
-İkametgaha Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi’ne göre ülkemizde 1 milyon 800 bin civarında ev boş görünüyor. Ancak bunun adres kayıtlarındaki bazı aksaklıklar dolayısıyla yüksek çıktığı da düşünülebilir.
-İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İmar ve Şehircilik Daire Başkanı’na göre ise “Sadece” İstanbul’da 400-700 bin civarı boş tutulan daire var.
Hangi rakamı kabul edeceğiz?
Haydi, çok çok iyimser bir tahminle bütün Türkiye için bu boş tutulan konut rakamını sadece 500 bin kabul edelim.
Bizde ayrıntılı ve güvenilir istatistik bulmak zor ve ne yazık ki akla mantığa çok ters gelmedikçe bunlarla yetinmek zorundayız ama, bu nedenle ve ihtiyatla kabul edeceğimiz sayılara göre Türkiye’de şu sıralar ve muhtemelen son senelerdeki duruma göre “yapılmış ancak satılsın-satılmasın içinde kimsenin oturmadığı daha doğrusu oturmayı hasretle bekleyenlere karşın kabaca “boş” duruyor ya da “boş tutuluyor” diyebileceğimiz en az 2 milyon konut olduğu gibi bir gerçekle karşılaşıyoruz.
Bu arada piyasada müthiş bir “kiralık konut” arayışı var…
Bu alanda hem kiralık arayan çok hem istenen kiralar çok yüksek.
Enteresan geliyor tabii insana. Şu kadar bina boşken, bina kiraları yüksek ve insanlar sokak sokak kiralık yer bulma peşinde.
Yani konut konusunda “varlık içinde darlık”.
Yani “ben burayı boş tutarım ama yine de kiraya vermem” durumu.
Neden?
Hadi ekonomi versin bakalım bunun cevabını…
Deniyor ki,
-Evet, bizde kentsel dönüşümdü, ucuz krediydi, belediyeler bizdenken yapalım falan derken bunlar nasıl olsa satılır diye çok konut yapıldı.
-Dolayısıyla piyasada hala büyük ölçüde “stok fazlası” var.
Fiyatlar yüksek, satıştaki ev sayısı fazla.
-Sonra bu konutların üretim maliyetleri ve dolayısıyla satış fiyatları öyle arttı ki fiyatlar “evsizlerin” alabileceği ölçüleri aştı.
-Diğer taraftan mevduata verilen faizler öyle düşük, diğer yatırım araçları o kadar güvensiz ve istikrarsız ki; zaten çoğu lüks olarak yapılan bu inşaatlar giderek bir “yatırım” aracı haline dönüştü. Yani bu evleri alan ya da alabilecek olanlar aslında iyi kötü yazlık-kışlık evi olan, aldığı zaman içinde oturmayacak olanlar.
-Yine de “Peki hadi kendi oturmuyor, başkasını niye oturtmuyor o zaman?” “ne oturuyor ne kiraya vermiyorsa niye almış?” “Niye kiraya vermiyor da kiralar bu kadar yükseliyor, kiralık bulmak böyle mesele oluyor” diyecekseniz, olay başka:
Sahipleri bunları yatırım aracı olarak aldığı için kiracının parasından çok malının ileride ne kadara satılabileceğini düşünüyor. Piyasasını uygun görünce o gün satacağı eve niye bir de kiracı soksun da sonra çıkaracağım diye uğraşsın ki? Dolayısıyla, bunları alanlar büyük birikim sahibi. Sırasında bastırıyor parayı, ellisini yüzünü bile birden alıp atıyor tapularını kenara.
-Adam karlı mı? Karlı tabii, çünkü demir, çimento, enerji fiyatları ve kurlar dolayısıyla fiyatlar giderek öyle yükseliyor ki kiradan kazanacağı devede kulak kalır.
Peki bundan memleket açısından ne sonuç çıkar?
-Birincisi, adam parasını faizde ya da bir başka biçimde değerlendiremediği için Türkiye’de yatırımlar öyle üretime, fabrikaya falan değil betona kayıyor.
-İkincisi, hani “Nereye gidiyor bu memleketin paraları” diyoruz ya? Bak otur hesap yap: Şimdi çoğu da lüks olan bu satılmamış yeni daireler ile satılmış ama boş tutulanlar birlikte düşünüldüğünde en az 2 milyon kadar daire var ya…
Bunların yerli parayla olan fiyatları her gün değiştiği için dolar cinsinden hesaplayıp her biri için ortalama fiyatı 250 bin dolar dersek, biz kapı kapı döviz arar ve şu ara yüzde 8’lerle filan borçlanmaya razıyı iken, toplamda burada bedavadan yatan paramız ne kadar biliyor musun?
Yapalım hesabı: (1.500.000 satılmamış stok + 500.000 satılmış ama boş tutulan=) toplamda 2.000.000 konut.
Çarpın bunu ortalama 250 bin dolarla, sonuç: 500 milyar dolar.
Ne dersiniz buna?
Müteahhitlik sektörünün önü açılarak alabildiğine teşviki, plansız programsız konut yatırımları, düşük faiz ve güven vermeyen diğer yatırım araçları sonunda sırtımızda sırf bu nedenlerle taşıdığımız yük, en ihtiyatlı hesaplamalara göre bile tam 500 milyar dolar değil mi?
Ülkenin bu ekonomik koşullarında çok müthiş bir para tabii…
Şimdi tekrar başa dönelim ve soralım o zaman:
Türkiye 3-5 milyarlık bir swap yani emanet para için bile her türlü gayret ve tavizle cebelleşirken; bu politikalar ve plansızlıkla biz acaba yuva sahipleri için sıcak yuvalar mı yaptık yoksa yuvamız mı yapıldı?
Şu “yuva yapma” konusunda en azından ilerideki günlerde acaba daha sağlıklı bir tanımda anlaşabilecek miyiz?
Yuva işi beklediğimiz gibi mi gidiyor?
“Hayır, burada büyük bir yanlış var” diyorsak; acaba bu yanlışı bazı kur, faiz ve vergi politikalarıyla birlikte birkaç yıl içerisinde ortadan kaldırmak, bu gereksiz yükü sırtımızdan atmak çok mu zor?
Konutu boş tutarak kullanılan mülkiyet hakkının, toplumu bu kadar sıkıntıya sokan keyfi kullanımını örneğin sadece basit bir vergi yüklemesiyle topluma daha yararlı hale getirip şu fahiş kira artışlarını bir ölçüde dizginlemek, buralara yönelen paraları daha üretken alanlara kaydırmak yapılamayacak bir şey midir?
Değil elbette.
Biz bu yazı çerçevesinde şimdilik sadece bunun kapısını aralamakla yetinelim, soran olursa buradayız, gerektiğinde ayrıntıyı da konuşuruz.
https://twitter.com/bulentsoylan
https://www.facebook.com/yeminlimalimusavir.bulentsoylan