Sevgili okurlarım, başlığımın detayına girmeden önce, sizleri her hafta olduğu gibi, sonsuz sevgi ve saygılarımla selamlıyorum.
Geçtiğimiz hafta sizlerden uzak kaldım. Malumunuz, seçimlerin hemen akabinde yazacağım bir “gayrimenkul sektör” yazısı arada kaynayacaktı. Seçimler öncesi yaşanan gerginliklerin, yorumların, entelektüel sohbetlerin, seçimler sonrası günlere de damgasını vurması kaçınılmazdı. İşte bu yüzden gayrimenkul sihirbazınız, geçtiğimiz haftayı gözlerden uzak geçirmeyi uygun gördü.
Bugün ki sohbetimize başlamadan önce sizlere “Mütekabiliyet Yasası”nı hatırlatmak istiyorum. 3/5/2012 tarih ve 6302 sayılı kanunla, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimleri hakkında yeni düzenlemeler yapılmıştı. Kanun’un detayına girmeyeceğim, merak edenler inceleyebilirler. Geneli olarak söylemek gerekirse, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin, ülkemizde, gayrimenkul edinim koşullarının daha kolay hale getirildiğini görmüştük. Düzenleme bazı noktalarda vatandaşlık onurumuzu incitici olsa da, gayrimenkul piyasalarının bekası(!) için hayırlı uğurlu olsun demiştik. Özellikle son on yılda, ekonominin büyük oranda inşaat sektörü sayesinde kurtarılmaya ve ayakta tutulmaya çalışıldığını görmezden gelemediğimiz için, sektörle ilgili yapılan hemen hemen her düzenlemenin, gayrimenkul satışlarını artırıcı veya destekleyici amaçlı olduğunu söyleyebiliriz. “Mütekabiliyet Yasası” da bu düzenlemelerden bir tanesidir ve tabir-i caizse, gayrimenkul satışlarında iç piyasada yaşanılan daralmayı, yabancı alıcılar sayesinde genişletmeyi hedefleyen bir yaklaşımdır.
Peki, bu düzenleme gayrimenkul satışlarını nasıl etkilemiştir? Elimizdeki verilerden ulaştığımız rakamlara baktığımız zaman, Cumhuriyet döneminden, yasanın çıkışana kadar olan dönemde toplam 50.000 civarında gayrimenkulün yabancılar tarafından satın alındığını görüyoruz. 2012 yılında yasanın kabul edilmesiyle birlikte hızlanan alımlar, 2012 yılında yaklaşık 13.500 seviyelerinde gerçekleşirken, 2013 yılında ise bu rakamın yaklaşık 21.700 adede ulaşmış olduğu gözüküyor. Bu rakamlar bize, yabancı alımlarının kendi içinde hızla arttığını gösteriyor. Ancak 2013 yılında Türkiye’de satılan gayrimenkul adedinin yaklaşık 1.170.000 seviyelerinde olduğunu düşünürsek, yabancı alımlarının ancak %2 gibi bir oranda kaldığını görebiliriz. İdare’nin satış beklentileri ve hedefleri neydi, bunu bilemediğimiz için bu oranların başarı yeteneğini ölçemiyoruz. Bu arada satılan gayrimenkullerin satış değerleri toplamı konusunda da elimizde veriler olmadığı için, sağlıklı yorumlar yapamıyoruz.
Geçtiğimiz hafta okuduğum bir haberi sizlerle paylaşmak istiyorum. İstanbul’da bir inşaat şirketi, yapmayı planladığı 200 konutluk bir projeyi iptal etmiş. Bu arada, yabancılar arasında en çok beklenen Arap ülkelerinde bir araştırma yaparak Arap müşterilerin, gayrimenkul yatırımından ne bekledikleri, nasıl proje istedikleri vs konularda sonuçlara varmışlar. Bu sonuçlar doğrultusunda sadece Arap ülke vatandaşlarına hitap edecek bir proje tasarlamışlar ancak iş bununla da bitmemiş. Projeyi hayata geçirmeden önce, bu ülkelerde bir pazarlama ağı oluşturarak, %60 oranında ön talep toplamışlar ve akabinde projeye başlamışlar. Artık şunu söyleyebiliriz; gayrimenkul projelerinde “üretiyorum, istediğim fiyata rahat satarım” stratejisi ve beklentisi artık sonuç vermeyecektir. Bundan böyle kime satacağınızı ve nasıl satacağınızı iyi analiz ederek gayrimenkul üretmek zorundasınız. Bu konuyu ilerleyen günlerde açacağız.
Eğer yabancı müşteri hedefliyorsak, bu müşterilerin yakın tarihte Ege ve Akdeniz kıyılarında gayrimenkul edinirken yaşadığı, daha doğrusu yaşatıldıkları mağduriyetleri göz ardı etmeden, hareket etmek zorundayız. Artık yabancı da gözü kapalı gayrimenkul almıyor, alacağı gayrimenkul için, birbirinden haberi olmayan en az üç değerleme şirketinden rapor alıyor, haberiniz ola!
Tüm okuyucularımıza iyi bir hafta diliyorum, sağlıcakla kalın...
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
