KONUT SATIŞLARI
Öncelikle tüm okurlarımızı saygıyla selamlıyorum. Bir süredir gerekli hassasiyeti göstermediğim köşeme geri dönmek, bıraktığım gibi de bulmak benim hem gülümsetti hem de heyecanlandırdı. Kısmet olursa bu köşede gayrimenkul sektörü ile ilgili gelişmeleri ve gündemi yorumlamaya devam edeceğiz. Bugün, Türkiye’de konut satışlarıyla ilgili son fotoğrafı yorumlamak istiyorum.
2017’de ülkemizde gerçekleşen toplam konut satışı adedi 1.409.000 olarak gerçekleşti. Bu rakam, 2016 yılında gerçekleşen satışların toplamından yaklaşık %5 daha fazla. Satılan konutların yaklaşık %45 i ilk el yani yeni yapılan konutlardan oluşuyor. Kalan %55 lik oran ise ikinci el konutlarda. Tabii ki bu satışların içerisinde kendi eş-dost arasında devir yaparak konut kredisi kullanan, bu krediyi de ticari faaliyetine aktaran, alıcı-satıcı da mevcut. 2017 yılı 2016’dan daha yüksek bir rakam yakalasa da, yılın son çeyreğinde başlayan duraklama 2018’e yansıdı. İlk iki aydaki satış rakamları, geçen yılın ilk iki ayına göre %2 oranında geriledi. Ülkemizde son yıllarda yıllık 1.200.000’in altına düşmeyen bir konut satışı var. Bu rakamlar üzerinde yıllık %2-3 oranındaki artışlar veya azalışlar çok önemli değil. Ancak ne var ki satış rakamlarına konan hedef 1.500.000- 1.600.000 adet. Çünkü temel sorun satılandan fazla üretilmesi.
2006-2007 yılları öncesinde konut satışlarında alıcıdan gelen talep genel olarak kullanım amaçlı olarak gelmekteydi. Ancak bu yıllardan sonra inşaat sektöründeki gelişmeler, ucuz finansman kaynaklarının sağlanması, konutu kullanımdan ziyade bir yatırım aracı haline getirdi. Her ne kadar konut piyasasında oluşan fiyatların talep destekli oluştuğunu söylesek de, bu talebin fiyatlar üzerinde biraz da yapay bir yükseklik oluşturduğunu belirtmeyi ihmal etmememiz gerekir. Yatırım için konut alan, bu alımda kredi kullanan ve kredi taksitlerini de aldığı konutun kirasıyla ödemeyi planlayan yatırımcı, son yıllarda beklentisine cevap alamamaya başladı. Zira konut fiyatlarındaki artış kira artışlarına yansımadı. Birçok bölgede kira/değer ilişkisinin 300 aylara kadar uzadığı görülüyor. Bu makasın açılması da konutun, önümüzdeki orta vadede bir yatırım aracı olarak popülaritesini kaybedebileceğini hissettiriyor. Tabii ki bu değerlendirmeyi sadece kira/değer ilişkisini inceleyerek yapmak eksik kalır. Faiz oranlarındaki yükseliş, dövizin kontrol edilemeyecek düzeyde iniş-çıkışları, içinde bulunduğumuz coğrafyadaki sorunların gelişimi gibi birçok faktörün nefesi sektörün ensesinde.
Konut ülkemizde orta ve orta altı gelir grubuna sahip hane halkı için bir ihtiyaç ancak bu ihtiyaca cevap verecek düzeyde bir arz yok. Orta gelir grubunun ihtiyacına cevap veremeyen ancak lüks konut ihtiyacının da üzerinde gerçekleşen bir üretim sahamız var. Önümüzdeki süreçte kamu-özel sektör işbirliği çerçevesinde ihtiyaca cevap veren projeler ile gelir getiren projelerin üretimine ağırlık verilmesi sektörün faydasına olacaktır.
Birçok inşaat şirketinin de dile getirdiği gibi yap-sat döneminin yerine yerleşen yap-bekle döneminin uzamaması ve tamiri zor sıkıntılar yaratmaması için ölçülü üretim kaçınılmazdır. Piyasa kendi dinamikleri içerisinde yerini bulmalı, arz-talep arasındaki makas çok fazla açılmamalı, fiyatların seviyesi, kendi olgunlaşması gereken süreçte hazmedilerek şekillenmelidir. Devletin sektöre gösterdiği ve göstereceği destek belki günü kurtarabilir ancak orta ve uzun vadede sağlıklı olan sektörün kendi refleksleri içerisinde sağlığını korumasıdır.
Sağlıcakla kalın..
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
