Tüm okurlarımızı saygı ve sevgiyle selamlayarak iyi haftalar diliyorum. Değerli okurlarımız gayrimenkul piyasasında konut fiyatları ucuz mu, pahalı mı, düşer mi, artar mı gibi sorular her daim güncelliğini korumaktadır. Satıcıların beklentisi fiyatların ucuz olduğu ve yükseleceği, alıcıların beklentisi ve ümidi ise düşeceği yönünde şekillenmektedir. Bunun yanı sıra ülkemizde konut arz fazlalığı mı yoksa konut ihtiyacı mı var sorusu ise sektörde zihinleri kurcalamaktadır. Zira konut arzından bahsediyorsak fiyatlar düşmeli, konut ihtiyacı var diyorsak fiyatlar yükseliş yönünde gitmelidir. Fiyatlar genel seviyesinin doğruluğunu okuyabilmek için birkaç bileşene göz atmak gerekiyor.
Fiyatların yönünü belirleyen en önemli faktörün arz-talep dengesi olduğunu düşünürsek öncelikle stok-ihtiyaç parametresini iyi okumak gerekir; Bana göre Türkiye’de hem konut fazlası, hem de ihtiyacı vardır. Son üç yılda konut üretimi ile gerçekleşen ilk satışlar arasındaki fark 550.000 adet civarıdır. Stokta biriken ve tam olarak bilinemeyen fazlalık ise tahminlere göre 1.000.000 adedin üzerindedir. Yani kaba bir hesapla 1.500.000 ile 2.000.000 arası bir konut stoğundan bahsetmek mümkündür. Diğer tarafta ise dar ve orta gelirlinin, bir başka deyimle, konut alma ihtiyacı olan ancak bunu imkânsızlıklar nedeniyle gerçekleştiremeyen hane halkının ihtiyacı görülmektedir. Stokta görülen konutların neredeyse tamamı lüks ve pahalı konutlardan oluşmaktadır. Bu yüzden bu stok, ihtiyaca cevap verememektedir. İşte bu nedenle ülkemizde hem konut arzı fazlası, hem de konut ihtiyacı bulunmaktadır.
Türkiye’de gayrimenkul ve inşaat piyasasının sağlıklı bir şekilde geliştiğini söylemek ne yazık ki zordur. Nüfus artışı, göç oranları, eğitim düzeyi, bireylerin ve hane halkının gelir artış oranları vs gibi akademik araştırmalar göz önüne alınmadan, rant beklentisi üzerine kurulan planlaşma, birçok bölgede sağlıksız bir yapılaşmaya neden olmaktadır. Konut fiyatlarının oluşmasında maliyet + kar marjı, talep seviyesi ve rekabet ortamı gibi etkenlerin ne kadar etkili olduğu ve sağlıklı incelendiği tartışılır. Özellikle inşaat sektöründeki kar marjının olması gerekenden çok fazla olduğu yönünde şikayetler sık sık dile getirilmektedir.
Son beş yılın analizlerine bakarsak konut yatırımının, yatırımcısını üzmediği, özellikle İstanbul’da reel bazda %57 gibi bir oranla prim getirisi sağladığı da bir gerçektir. Ayrıca gayrimenkul yatırımının bir alternatifi de ne yazık ki şu an ki koşullar içerisinde mümkün görülmemektedir. Türk hane halkının gayrimenkule olan sempatisini de göz önüne alırsak, konuta olan talebin devam edeceği ön görülmektedir. Gayrimenkul piyasasının içinde her ne kadar konutu bir yatırım aracı olarak görmesem de, arsa-tarla gibi alternatiflere göre daha somut, gelir getirici ve kullanım avantajı gibi sebeplerle halen yatırımcının ilk tercihi olmaktadır. Son beş yılın getiri ortalamalarında Ankara’da konut yatırımı reel bazda %11 civarında bir prim sağlamıştır. Bu oran aslında konutu neden yatırım aracı olarak görmediğimin cevabıdır. Konut kullanım amaçlı olarak alınmalı, yatırım amaçlı olarak tercih edilecekse de henüz gelişimini tamamlamamış bölgeler tercih edilmeli ya da gelişimini tamamlamış bölgelerde kira/değer ilişkisi incelenerek alım yapılmalıdır.
Toparlayacak olursak, bugün ki fiyatların, piyasa dinamikleri içerisinde talep gördüğü ve bu çerçevede şekillendiği aşikârdır. Bu konutlar bu değerleri hak ediyor mu, bu nokta tartışılır. Lüks konutlardaki arz fazlasının ilerleyen dönemde, fiyatlar üzerinde bir baskı oluşturabileceği unutulmamalıdır. Orta gelirli hane halkına hitap eden yerleşim alanlarında da fiyatların düşmeyeceği, istikrarlı bir şekilde, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak seviyesini koruyacağını, arz-talep dengesi çerçevesinde de yönünü belirleyeceği görülmektedir.
Sektörde yapmış olduğunuz yatırımların her daim yüzünüzü güldürmesini diliyorum. Sağlıcakla kalın..
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
