2017'de GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN ROTASI

Değerli okuyucularımız, yeni yıldaki ilk sektör yazımda, öncelikle hepinizi saygı ve sevgiyle selamlıyorum. Geçtiğimiz yıl, ülke tarihimizde yaşadığımız belki de en sıkıntılı yıllardan biri olmasına rağmen, ekonomide bir çok aktivitenin yara almasına, özellikle reel sektörde açılan derin yaralara karşılık, gayrimenkul sektörünün yılı kazasız atlattığını söyleyebiliriz.

TÜİK’ ten yapılan açıklamaya göre 2016 yılında gerçekleşen konut satışlarının, 2015 yılına göre %4 oranında artarak 1.341.000 adet civarında gerçekleştiğini öğrendik. Biraz detaya girecek olursak, bu yükseliş sırasında kredili satış rakamlarının da bir önceki yıla göre yine %4 civarında artmış olduğunu gördük. Özellikle 15 Temmuz sonrası, konut üreticilerinin yapmış olduğu kampanyalar ile konut kredi faiz oranlarında gerçekleşen düşüş, piyasayı olumsuz gelişmelerden korudu. Konut kredi faiz oranlarının aylık %0.90 seviyelerine inmesi birçok gayrimenkul alıcısı tarafından kabul gördü ve faizlerde daha fazla bir düşüş gerçekleşmeyeceğine, hatta bu düşüşün geçici olacağına kanaat getiren gayrimenkul alıcısının da alıma geçtiğini gözlemledik. Biz de her fırsatta, özellikle döviz kurlarındaki dalgalanmaların ve agresif yükselişlerin ancak bir faiz artırımı ile kontrol edilebileceğini, bunun dışındaki çözüm arayışlarının gerçeklerden uzak ve yapay olacağını dile getirdik.

Döviz kurlarındaki artışın sebebi ister yabancı sermayenin çıkışı olsun, ister dövize endeksli kredi borçları yüzünden döviz alımına geçen reel sektörün talebi olsun, sonuçta kurlardaki dalgalanmalar gayrimenkul sektörünün haz almadığı gelişmelerdir. Dövizdeki artış ya da artış beklentisi, birçok gayrimenkul alıcısını beklemeye alacağı gibi, kurlardaki yükselişler bir nebze olsun maliyetlere de yansıyarak piyasaya olumsuz etki yapacaktır. Vatandaşın cebindeki doları bozdurmamsıyla kurların kontrol altına alınamayacağını da söylemiştik, sözlerimizde de haklı çıktık. Şunu belirtmemiz gerekir ki, faiz artırımı hiç kimsenin arzuladığı, istediği bir şey değildir. Elbette ki en son çare olmalıdır. Zaten dün gördük ki, Merkez Bankası kalıcı bir faiz artışı yapmak yerine, kaynak ihtiyacı olanları geç likidite penceresine yönlendirmeyi tercih edecek. Bu konunun detayına çok girmiyorum, sadece şunu bilmeliyiz ki, döviz ve faiz oranlarındaki artışlar gayrimenkul sektörüne olumsuz etki yapan gelişmelerdir. Dövizin yükselişi sürer ve bu yükseliş faiz artırımı ile önlenirse, faizlerdeki artış hem konut kredi faiz oranlarını yukarı çekecektir, hem de “faiz” alternatif bir yatırım aracı olarak gayrimenkulün karşısına çıkacaktır.

Zaman zaman konut arzı ile ilk el satışlar arasındaki ilişkiden bahsediyoruz. 2013 yılından itibaren üretilen yeni konut ile satılan ilk el konut arasındaki fark 636.000 adet civarında. Yani arzda bir fazlalık var. 2013 yılına kadar devreden konut stoğunun tam rakamını bilemiyoruz fakat bugün stokta bekleyen konut sayısının 1.500.000 in üzerinde olduğunu biliyoruz. Orta gelir grubuna hitap eden konutların satışında bir sorun olmadığını söyleyebiliriz. Yani bu stok lüks konutta kendini gösteriyor. Stoğun erimesi için ilk el konut satışlarının toplam satışlar içindeki oranının yükselmesi gerekiyor.

İnşaat sektöründeki hareketlilikten faydalanarak, pastadan pay almak isteyen birçok sektör dışındaki şirketin de inşaat sektörüne girdiğini veya girmeye çalıştığını biliyoruz. Öz sermayesi yetersiz olan ve kredi kullanımıyla inşaat yapan şirketlerin bankalara olan borcunun da çok yüksek rakamlara ulaştığı söyleniyor. Sektördeki olası bir tökezlemenin finans sektörüne bu kulvardan vurabileceği bir darbenin tehlikesini de göz ardı etmemek gerekiyor.

Geçtiğimiz hafta büyük konut üreticilerinin yaptığı toplantıdan çıkan, 20 yıla kadar taksitlendirme kararı ise heyecan verici fakat bu kredinin ne şeklide ve nereden finanse edileceği de soru işareti. Mevcut finans sisteminin bu yükü kaldırması kolay değil.

Bir de yabancılara gayrimenkul alımları karşılığında verilecek olan vatandaşlık söz konusu. 1.000.000 USD karşılığında gayrimenkul edinilmesi ve üç yıl boyunca elden çıkartılmaması karşılığında yabancıya vatandaşlık hakkı verilecek. Sektörde toplam satışlarda %1-2 civarında seyreden ve geçtiğimiz yıl %20 oranında kan kaybeden yabancıya gayrimenkul satışlarının canlandırılması ve ekonomiye bir katkı sağlanması hedefleniyor. Ben yine de bu işin ekonomik boyutundan ziyade sosyal ve demografik sonuçlarının çok daha önemli olduğu düşüncesindeyim.

Ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü de etkileyecek en önemli konuların bir diğeri ise toplumsal huzur ve güven. İnsanların güvenle sokağa çıkabileceği, geleceğe yeniden duyulacak güven her şeyin olmazsa olmazı. Huzur olsun, barış olsun, gelecek kaygısı olmasın, gerisi kendiliğinden gelecektir.

Her zaman karşılaştığım bir soru var; gayrimenkul almak için uygun bir zaman mıdır? Değerli okuyucularımız, biz yorumlarımızı Türkiye geneli üzerinden açıklanan rakamlar üzerinden yapıyor ve fotoğrafı bir bütün olarak değerlendiriyoruz. Gayrimenkul sektöründe bölgeler, iller, hatta semtler bazında bile gelişmeler farklı yönleri gösterebilir. Örneğin bir bölgede fiyatlar çok yükselirken, bir başka bölgede ucuz kalmış olabilir. Gayrimenkul alıcısı hangi bölgede alım yapacaksa, fiyatların ve bölgenin gelişimini analiz ederek buna göre karar vermelidir. Gayrimenkul almak için uygun bir zamandır veya değildir demek yanlış bir yorum olacaktır. Hatırlayalım, ne demiştik; “Doğru zaman yoktur, doğru gayrimenkul vardır.”

Tüm okuyucularımıza sağlıklı, huzurlu, güven dolu günler ve yüzleri güldürecek yatırımlarla dolu bir yıl diliyorum.

Sağlıcakla Kalın...


https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9