Öncelikle tüm okurlarımı saygı ve sevgiyle selamlıyorum. Bugün 2015’in ilk çeyreğini bıraktığımız günlerde, ilk iki ayda Türkiye genelinde gayrimenkul satışlarının izlediği rotayı ve genel tabloyu hep birlikte inceleyelim.
Aralık ayındaki rekor satış adedinden (135.000) sonra, Ocak ayında satış adedinin 86.000 seviyelerine oturduğunu görüyoruz. Birbirini takip eden iki ay arasındaki bu tabloyu, bir hız kesme olarak yorumlamak yanlış olur. Kasım ve Aralık ayları, gayrimenkul satışlarının patladığı aylardır. Bu dönemde, gerçek kullanıcı ve yatırımcıların yanı sıra, bilançolarını makyajlamak isteyen şirketlerin, kurumların alımları yoğunlaşır. Ocak 2015’de gerçekleşen satış rakamları, 2014 ve 2013’in aynı ayı ile benzer çizgide gerçekleşmiştir. Şubat ayında ise, satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %15 lik bir oranla artış göstererek, 95.000 civarında gerçekleşmiştir. Şubat ayındaki yükselişin en büyük nedeni, geçtiğimiz aylarda dolarda yaşanan yükseliştir. Dövizdeki ani yükselişlerin akabinde, gayrimenkul piyasasının canlandığı geçmiş yıllarda da tecrübe edilmiştir. Döviz birikimi olan yatırımcının, TL ve gayrimenkul fiyatları karşısında güçlenmesiyle alıma geçmesi beklenen bir reflekstir.
Son satış istatistikleri, alıcının, kredi faizlerine karşı olan tatminsizliğini de ortaya koymaktadır. Her üç kişiden iki kişi kendi birikimiyle gayrimenkul edinimi gerçekleştirmekte olup, sadece bir kişi kredi kullanmaktadır. Bu arada, ikinci el gayrimenkul satışlarının arttığı, buna karşılık ilk el (yeni) gayrimenkul satışlarının ise tatmin edici seviyelerde olmadığı gözlenmektedir.
Sektörde aylık bazda gerçekleşen satış rakamlarıyla, gidişatı yorumlamak eksik olur. İncelenmesi gereken en önemli tablo, son yıllarda gerçekleşen ilk el gayrimenkul satışları ile üretilen gayrimenkul adedi arasındaki ilişkidir. Son yılların ortalamaları bize, yıl içerisinde yaklaşık 700.000 ile 800.000 arasında yeni gayrimenkulün satışa çıktığını, buna karşılık gerçekleşen ilk el satışların ise 500.000 ile 550.000 adet arasında kaldığını göstermektedir. Yani konut stoğu ile satışlar arasındaki makas gün geçtikçe açılmaktadır. 2014’ün arz rakamları ise daha ürkütücü boyuttadır. 2014 yılında, yapı ruhsatı alan yani inşaatına başlanmış gayrimenkul sayısı 1.000.000’un üzerindedir. Bu toplamın yaklaşık 850.000 ile 900.000’in arası bir adedinin, bu yıl içerisinde biterek satışa çıkacağı tahmin edilmektedir. İşte bu noktada sorulması gereken kritik soru şudur; Bunların ne kadarı satılacaktır? İlk el satışları geçtiğimiz yılların ortalamaları seviyelerinde bir rota çizerse, mevcut stoğun üzerine yaklaşık 300.000 civarında yeni ekleme olacaktır. Bu tablonun yaratacağı sıkıntıyı düşünmek bile can sıkıcıdır. Sektörün rahat bir nefes alabilmesi için, ilk el satışlarının ciddi bir şekilde hareketlenmesi gerekmektedir.
İnşaat sektörü, ülkemizde, her daim, her iktidarın sarıldığı can simidi bir sektördür. Elimizde, neredeyse hiçbir sektörde dünya markalarıyla boy ölçüşecek ve ekonomiye katkı sağlayacak bir dalımız yoktur. Gayrimenkul sektörü gurur kaynağımız! olarak ekonomiye daha ne kadar can vermeye çalışacaktır? Yapılan her türlü doğru-yanlış düzenlemelerle sektörden medet umulmaktadır.
Türkiye’de inşaat sektöründe arzın sürekli olarak talebin ve gerçekleşen satışların üzerinde yol izlemesinin en büyük nedeni, sektörde üretimin, diğer sektörlere nazaran çok daha az risklerle yapılması, buna karşılık üretilenin de yüksek kar marjlarıyla kısa sürede elden çıkartılması gibi nedenlerle cazibe yaratmasıdır. Sektör her zaman rakipsiz bir rant alanı olarak görülmektedir. İşte en büyük yanlış da burada başlamaktadır.
Sağlıcakla kalın..
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
