Yeni bir haftanın başlangıcında, tüm okuyucularımıza sağlık ve esenlik dolu günler diliyorum. Malumunuz Mayıs ayı, sahibi bulunduğunuz gayrimenkuller için, emlak vergisi birinci taksitlerinin ödenmesi gereken bir aydır. Emlak vergilerinin her yıl, Mayıs ve Kasım ayları olmak üzere iki taksitte ödenmesi, vatandaşa bir kolaylık olarak sağlansa da, uygulamada önemli oranda mükellefin bu vergilerinin tamamını yılın ilk aylarında ödediği görülmektedir. Emlak vergisi; sahibi bulunduğunuz gayrimenkulün, o yıl için, yılın ilk ayında ilgili belediyece açıklanan rayiç bedel üzerinden alınan bir vergidir. Vergi nereye, ne şekilde ve hangi oranda ödenir, bunlara girmeyeceğim, zira bu bilgilere kimsenin ihtiyacı yok.
Benim üzerinde durmak istediğim konu, emlak vergilerine matrah oluşturan “rayiç değer” kavramı. Nedir bu rayiç değer biraz açalım. İster konut olsun, ister işyeri, ister arsa-arazi, her gayrimenkul bağlı bulunduğu belediyenin komisyonlarınca değer tespit işlemine tabi tutulur. Bu komisyonların takdir ettiği (!) değerler, o gayrimenkulün “rayiç değeri” dir. Buraya kadar her şey normal gibi ancak normal olmayan o değerlerin, hiçbir yerde gerçeği yansıtmamasıdır.
Konuyla ilgilenenler, yılın ilk aylarında birçok yerde kopan fırtınaları hatırlarlar. Birçok semtte tespit edilen rayiç değerlerin, gerçek değerlerin çok üzerinde, birçok yerde ise gerçeğin çok altında kaldığını hepimiz izliyoruz. Eğer dört yılda bir kafanıza göre düzenleme yapar, bir sonraki düzenlemeye göre yeniden değerleme oranında artış sağlarsanız, hiçbir zaman da gerçek değerleri bulamazsınız. Gayrimenkul piyasalarında kaç bölge sizin tahminlerinize göre uysal bir şekilde yol alır? Her bölgenin, piyasa refleksleri farklıdır. Her bölge piyasa canlılığına veya durgunluğuna aynı tepkiyi vermez. Bir bölgede fiyatlar aşırı yükselirken, başka bir bölgede aşırı düşebilir. Bir bölgede oluşan talep fiyatları uçururken, başka bir bölgede azalan talep, fiyatları durağanlığa, hatta düşüşe geçirebilir. İşte bu saydıklarımıza ekleyeceğimiz birçok nedenlerden ötürü, rayiç değerleri masa başında hazırlayamazsınız, hazırlamamanız gerekir.
Erol Bey “ne var yani bunu bu kadar eleştirecek, vatandaşlarımız 50-100 TL eksik veya fazla emlak vergisi ödesin, belediyemize feda olsun, nasıl olsa bize hizmet olarak geri dönüyor” diye düşünebilirsiniz. Bir veya iki gayrimenkulü olana, bunları kendi kullanana ve asla satmayı düşünmeyenlere söyleyecek bir sözüm yok. Ancak, sahip olduğunuz gayrimenkule aşık olanlardan değilseniz, arada sırada alıyor, satıyor veya bunlardan kira geliri de elde ediyorsanız, işte o zaman bu “rayiç değer” denen baş belasına dikkat etmek, önem vermek zorundasınız.
“Rayiç değer” kavramının, gayrimenkul alıcılarını, satıcılarını ve kira geliri elde edenleri nasıl etkileyebileceğini, nasıl mağduriyetler yaşanabileceğini ve dikkat etmeniz gereken önemli noktaları önümüzdeki hafta detaylı bir şekilde sizlere aktaracağım. Bugünlük bu kadar.
Sağlıcakla kalın...
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
