Değerli okuyucularımız, geçtiğimiz hafta, Kalkınma Bakanı Sayın Cevdet YILMAZ’ın, gayrimenkul yatırımcılarının tüylerini diken diken eden açıklamalarını dinledik. Bakanın yaptığı açıklamalardan özetle şunu anlayabiliriz; gayrimenkuldeki olası değer artışlarında artık idarenin de gözü var ve idare bundan pay almak istiyor. Sürekli ve düzenli artan hizmet beklentisinin artan maliyetlerinin ancak böyle karşılanabileceği gerekçe olarak gösteriliyor. Nabız yokladığım her yatırımcı ise bu düşünceden hoşnut değil, doğal olarak kimse kazancını paylaşmak istemiyor. Düzenli olarak gayrimenkul ticareti yapanlar ise zaten gelir vergisi ödediklerini (!) belirterek, düşünceye olan tepkilerini ortaya koyuyor. Bu düşünce adil bir uygulama olabilir mi? Sağlıklı bir şeklide işleyebilir mi? Bir “gayrimenkul değerleme uzmanı” olarak bu konuya burnumu sokma ihtiyacı hissediyorum.
Gerçi, bu düşüncenin uygulamaya geçmesi henüz mümkün değil. Alt yapısının sağlıklı olarak tamamlamak gerekiyor ancak konuşmalardan anlaşıldığına göre çok uzun vadeye yayılacak bir durum da yok. İdarenin dilinin altındaki baklaya bakarsak, aldığınız gayrimenkulü bir ile on yıl arasında elden çıkarttığınız takdirde, elde ettiğiniz değer artışından ilk yıl için %10, sonraki yıllarda da %10 artarak devam eden bir matrahı düşecek ve kalan değer artışını devletle paylaşacaksınız. Ne kadarını devlet alacak? Bu şimdilik belli değil. Biraz araştırma yaptım, bu uygulama dünyada birçok ülkede uygulanıyor ve bu ülkelerde devletin bu değer artışından aldığı oranlar %2 ile %7 arasında değişiyor. Objektif bakmamız gerekirse, imar düzenlemelerinden ve hizmet getirilmesinden kaynaklanan değer artışlarının vergilendirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Eğer ülkemizde de bu artıştan idarenin alacağı oranlar, gelişmiş ülkelerdeki oranlar çerçevesinde kalacaksa buna kimsenin sesinin çıkmaması gerekiyor.
Ancak, ülkemizde bu uygulamanın doğru ve sağlıklı sonuçlar verebilmesi için öncelikle, gayrimenkul değerlerindeki çok başlı etiketlerin, tek etikete indirilmesi gerekiyor. Ülkemizde resmi işlemlerde, gerçek değerlerin gösterildiğini kim iddia edebilir? Gelişmiş hangi ülkede, bir gayrimenkul için, sigorta değerinin, belediye rayiç değerinin, piyasa değerinin ve ekspertiz değerinin farklı olduğunu görebilirsiniz? Bir tek gerçek değer vardır, o da; piyasada işlem gören değerdir ve bu değere en yakın değer, o gayrimenkule bir değerleme uzmanınca yapılan ekspertiz değeridir. Şimdi siz idare olarak, gayrimenkul satışlarında “belediye rayiç değeri” nin gösterilmesine göz yumuyorsanız, gerçek rakamları nasıl kayıt altına alacaksınız ve değer artışlarını neye göre tespit edeceksiniz? Bugün hangi tarım araziniz, hangi kırsal alanınız, hangi konutunuz, hangi ticari gayrimenkulünüz tapularda veya belediyelerde gerçek değeri ile gözüküyor? Eğer yine bunu belediyelerdeki komisyonlar aracılığı ile yapacaksanız, her dönem olduğu gibi, bir yerde değerlerin aşırı yüksek, bir başka yerde aşırı düşük, hakkaniyetten uzak tespitler yapıldığını izleyeceğiz.
Bu süreçte, amatörce yaklaşımları bir tarafa bırakarak, gerçek değerlerin uygulamaya geçirilmesi düşüncesiyle adeta bir master planı hazırlanmalı, “gayrimenkul değerleme” faaliyetinin önemi kavranmalı ve bu alt yapının ilgili bakanlık, ilgili kurumlar, yerel yönetimler, sektör mensupları ve meslek kurumları ile birlikte ortak hareket ederek, herkesi tatmin eden bir temel ile start verilmesi gerekmektedir. Sektörü her anlamda ancak böyle kayıt altına alabilirsiniz, isterseniz tabi..
Tüm okuyucularımıza sağlık ve esenlik dolu bir hafta diliyorum.
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
