Yaz aylarının varlığını hissetmeye başladığımız bu günlerde, tüm okuyucularımıza sağlık ve esenlik dolu bir hafta diliyorum. Değerli okuyucularımız, bugün uzun zamandır kaleme almak istediğim bir konuyu işlemek, kamuoyunda kentsel dönüşüm olarak adlandırılan düzenlemenin, gayrimenkul piyasalarına yansıyabilecek olası etkilerini mercek altına almak istiyorum.
Kentsel dönüşümün dayanağı, 16.05.2012 tarih ve 6306 sayılı kanun ile yürürlüğe giren Afet Riski Taşıyan Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’dur. İTÜ Jeofizik Mühendisliği Bölümü’nün 2009 yılındaki verilerine göre, dünyanın en aktif fay hatları üzerinde bulunan Türkiye’de, nüfusun %72 sinin, havaalanlarının %76 sının, enerji tesislerinin %80 inin birinci ve ikinci derece deprem bölgeleri içerisinde bulunduğu görülmektedir. Toplam konut sayımızın %30’luk bölümünün hala kaçak olduğunu ve kullanım ömrünü dolduran konut sayısının ise 2.000.000’a yaklaştığını düşünürsek, çok riskli bir tablo ile karşı karşıya kaldığımızı görebiliriz.
Kentsel dönüşüm kavramının gündemimize girdiği dönemden önce, şehirlerdeki yeni yapılanmaların, imara açık boş arsalarda, başka bir deyimle, şehirlerin genişleme imkânı olan akslarında oluştuğunu söyleyebiliriz. Bu dönemde şehir içindeki ekonomik ömrünü tamamlamış binalarda, kat maliklerinin oy birliği ile yıkım ve yenileme süreci söz konusu olduğundan dolayı, binadaki bir tek kişinin bile rıza göstermeme nedeni ile yıkım yapmak mümkün olmamaktaydı. Ancak kentsel dönüşüm süreci ile birlikte, kat maliklerinden herhangi birinin ilgili Bakanlığa başvurması ve lisanlı firmalarca verilen “riskli yapı” raporuna dayanarak 2/3 çoğunluğun kararı ile yıkım ve yeni inşaat yapımının önü açılmıştır.
Kentsel dönüşüm sürecinde, aslında temel amacın şehir merkezlerinde atıl kalan çürümüş, yaşam alanı olma özelliğini kaybetmiş alanların tekrar revize edilmesi ve sosyal hayata kazandırılması amaçlanırken, beklenenin üzerinde bir yıkım talebi ile karşılaşılmıştır.
Hiçbir özelliği kalmamış, hiçbir kültürel ve sanatsal değeri olmayan atıl ve çürük binaların revize edilmesi veya yıkılarak yeniden yapılması tabii ki olması gereken bir durumdur. Ancak, bugün büyük şehirlerde şehir merkezlerine baktığımız zaman, bu uygulamadan adeta kanundaki bir boşluk gibi faydalanmaya çalışan yeni bir rant hareketini görüyoruz. Yakından izlediğim birçok semtte, geçmiş dönemlerde yılda 8 ile 10 bina yıkılırken, bugün aynı bölgede 150-200 binanın yıkım kararı aldığını ve yeni inşaatların başladığına şahit oluyoruz.
Mesleğim gereği gelişmelere objektif ve nesnel bakıyorum. Gelişmeler bize şunu söylüyor. Bundan sonra önümüzdeki orta vadede gayrimenkul piyasalarında hareket şehir merkezlerinde olacak. Yıkılma ihtimali yüksek binalarda gayrimenkul fiyatları doğal olarak artacak. Tabi bir sonraki pozisyonu da sağlıklı okumak gerekiyor. Yılda en fazla 80-100 yeni konutun pazara çıktığı bölgelerde bu sayı 10-15 katına çıkınca ne olacak? Üretilen konutlara güçlü bir alıcı talebi olacak mı? Geçmiş yıllarda gerçekleşen satış fiyatları, eski gücünü koruyabilecek mi? Bugün, üretilen konutlarda fiyatlara baktığımız zaman, arz fazlasının yaratabileceği bir gevşeme göremesek de, alıcılar cephesinde ölçtüğümüz nabızlarda ise fazla üretimden kaynaklanan bir fiyat yumuşaması olacağı beklentisi hakim. Tabii ki fiyatları her zaman olduğu gibi arz-talep dengesi belirleyecek.
Sağlıcakla kalın..
https://twitter.com/ErolCanbay2
https://www.facebook.com/erol.canbay.9
